「相続した空き家を売却したい」と考える方は多いです。
活用予定のない空き家を所有し続けることには、「固定資産税・都市計画税がかかり続ける」「放火や不法侵入などのリスクが高まる」などのデメリットがあるからですね。
では空き家を売却したいときには、どのように売ればよいのでしょうか。
結論からいいますと、空き家を売却するおすすめの方法(売却ルート)は以下の3つです。
- 仲介業者
- 空き家バンク
- 買取業者
マッチングサイトやコネを使って個人間で売買する方法もありますが、公正な査定が難しく法的な問題も発生しやすいため、この記事では紹介しません。
この記事では「空き家を売却する方法」「売却時にかかる費用や税金を抑えるコツ」についてお伝えします。
最後まで読んでいただければ、「空き家を売却する前に準備すべきこと」「空き家売却について相談できる相手」がわかり、空き家売却に向けて具体的に動き出せるようになるはずです。
空き家を売却する方法
空き家を売却する方法(売却ルート)を3つ紹介します。
- 仲介業者を利用して売る
- 空き家バンクを利用して売る
- 買取業者に直接売る
仲介業者を利用して売る
空き家を売る場合、「仲介業者を利用して空き家を売る」という方法がポピュラーです。
仲介業者を経由して空き家を売却する場合、手広く売却活動ができ、高く売れやすくなるからですね。
仲介業者を利用するメリットとデメリットをまとめました。
仲介のメリット |
・手広く売却活動できるので、買主が見つかりやすい ・条件交渉や手続きを任せられる ・高く売れやすい |
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仲介のデメリット |
・物件の情報が賃貸情報サイトに載ったり、家にのぼり・看板が設置されたりする(近隣に売却活動中だとバレる) ・仲介手数料がかかる ・物件や仲介業者によっては、売れるまでに時間がかかる(売れないことも) ・「権利関係の複雑な物件」「条件が悪く売れなさそうな物件」は扱ってもらえないことが多い |
なお仲介業者を利用して空き家を売る場合にも、売り方には以下のようなバリエーションがあります。
- 家を解体せずに「中古住宅」「古家付き土地」として売る
- 家を解体し、更地にして売る
例えば空き家の劣化が進んでいる場合には、更地にして売り出すと買い手がつきやすいといわれています。
買い手が解体費用を負担しなくてよくなるからですね。
ただし更地にすると固定資産税・都市計画税が高くなるというデメリットもあるので注意が必要です。
また解体せず中古住宅として売る場合も、「リフォームして売る」「リフォームしないまま売る」という選択肢があります。
きれいにリフォームすると売れやすそうに感じますが、最近では「古い家をDIYしてみたい」というニーズもあります。
「どの売り方が適しているか」については、自己判断せず、不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
空き家バンクを利用して売る
空き家バンクとは、「空き家減少」「移住希望者向けの情報提供」を目的として、自治体ホームページなどで空き家情報を公開するシステムです。
空き家を売る場合、空き家バンクを利用する方法もあります。
仲介業者が扱わないような地方の物件でも、空き家バンクなら登録できるのがメリットです。
自治体によって「売主・買主の直接取引になる場合」と「仲介業者が入る場合」があります。
空き家バンクのメリット・デメリットをまとめました。
空き家バンクのメリット |
・仲介手数料がかからない(仲介業者が入らない場合) ・買い手が補助金制度を利用できる ・無料で使える ・移住希望者に住んでもらえると、地域貢献になる |
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空き家バンクのデメリット |
・売買手続きが手間で、トラブルが起きやすい(仲介業者が入らない場合) ・利用者数が少なく、売却まで時間がかかることも多い |
地方の物件を売却したい場合には検討してみたい制度です。
直接取引だとトラブルのリスクが高まるので、不安なら仲介業者に入ってもらいましょう。
利用方法は各自治体によって異なりますので、空き家バンクの利用を検討している方は各自治体の担当課に詳細を問い合わせてみてください。
買取業者に直接売る
買取業者に空き家を直接売る方法もあります。
住宅・土地を直接業者が買い取ってくれることもあるからですね。
仲介も買取も行っている不動産業者もあれば、買取を専門・メインにしている業者もあります。
買取業者を利用するメリット・デメリットは以下の通りです。
買取業者のメリット |
・直接買取なので仲介手数料がかからない ・早く売れる ・「共有名義」「再建築不可」「事故物件」など、一般的に売却が難しい家も売れる ・家に家具・ゴミが残っていても、そのまま売れる ・のぼりや看板が立たないため、売却活動していることが周囲にバレにくい ・売却後のトラブルを回避できる |
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買取業者のデメリット | ・買取価格が安くなりやすい |
買取業者を利用すると「解体・リフォーム費用」「家具やゴミの撤去費用」が業者持ちになります。
そのため買取価格は安くなることが多いものの、「空き家をそのままの状態で早く売れる」のは大きなメリットです。
「早く売りたい」「手間を省きたい」という方には、買取業者がおすすめです。
買取業者を選ぶ際には「実績」「対応エリア」「対応の丁寧さ」を重視しましょう。
空き家の売却時にかかる費用や税金を抑えるコツ
空き家を売却するときには、以下のような費用や税金がかかります。
- 仲介手数料(仲介の場合)
- 解体・リフォーム費用(空き家を解体・リフォームする場合)
- 印紙税
- 相続登記税(相続した空き家の名義変更をする場合)
- 譲渡所得税(空き家を売って利益が出た場合)
上記の費用・税金の負担を軽減するためのコツを紹介します。
- 公的制度の「特別控除」「特例」を活用する
- 取得費用がわかる書類を探す
- 自治体に空き家解体関連の補助金があるか確認する
- 解体・リフォームしないで売却する
- 家財を自分で処分する
公的制度の「特別控除」「特例」を活用する
空き家を売って利益(譲渡所得)が出ると、譲渡所得に対して税金が課せられます(譲渡所得税)。
譲渡所得・譲渡所得税の計算方法…
譲渡所得=空き家を売却して得た金額-(家の取得費用+譲渡にかかった費用)
譲渡所属税=譲渡所得の額×20.315%
※税率は2024年2月時点のものです。
空き家を売却したときの譲渡所得税を節約したいなら、公的制度の「特別控除」「特例」を活用しましょう。
空き家の数を減らすため、さまざまな税制上の特例措置が設けられているからです。
空き家を売ったときに活用できる制度を紹介します。
居住用財産の3,000万円特別控除 |
譲渡所得から3,000万円まで控除(課税対象から除外)できる。適用条件は以下の通り。 ・マイホーム・土地を売る ・空き家になった日から3年経過する年の12月31日までに売却 ・解体する場合は、解体後1年以内に売買契約を締結 ・更地にしたあと土地を貸していない ・売却相手が親族などでない ・前年・前々年に同特例の適用を受けていない |
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相続空き家の3,000万円特別控除 |
譲渡所得から3,000万円まで控除できる。適用条件は以下の通り。 ・相続開始直前に、被相続人が住んでいた(老人ホームに入居していた場合など、一部例外あり) ・相続開始直前に、被相続人以外の居住者がいなかった ・相続時から売却時まで、「事業利用」「貸付」「居住」されていない ・建築が昭和56年5月31日以前 ・区分所有建物(マンション・長屋など)でない ・相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却 ・売却価格が1億円以下 ・耐震基準に適合していること、または更地 ・売却相手が親族などでない ・譲渡した年の翌年2月15日までに、取壊し完了また耐震基準適合を証明 |
取得費加算の特例 |
譲渡所得を算出する際、空き家の取得費用に相続税の一部を加算でき、加算された分にかかる税金が減る。適用条件は以下の通り。 ・相続・遺贈で空き家を取得し、相続税を支払った ・相続開始の翌日~相続税申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却(原則、相続開始から3年10カ月以内) |
10年超所有軽減税率の特例 |
10年超所有していた不動産を売るときに、税率が低くなる。適用条件は以下の通り。 ・10年超所有したマイホーム・土地を売る ・空き家になってから3年を経過する年の12月31日までに売却 ・解体する場合は、解体後1年以内に売買契約を締結 ・更地にしたあと土地を貸していない ・売却相手が親族などでない ・前年・前々年に同特例の適用を受けていない |
「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」は併用できます。
節税したい場合は、特別控除や特例を活用しましょう。
取得費用がわかる書類を探す
譲渡所得税を減らすためには、「取得費用がわかる書類」を探しておくことも重要です。
取得費用が証明できない場合は、取得費用は「売買価格の5%」とみなされて、たいてい損するからです。
例えば「実際には3,000万円で買った家を、2,000万円で売却し、譲渡費用が80万円かかった場合」について考えてみましょう。
取得費用を証明する書類あり |
売却益:2,000万円‐3,000万円-80万円=‐1,080万円 売却益がないため、譲渡所得税はかからない |
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取得費用を証明する書類なし |
売却益:2,000万円‐100万円(2,000万円の5%)-80万円=1,820万円 譲渡所得税:1,820万円×20.315%=約370万円 |
※税率は2024年2月時点のものです。
「地価がかなり上昇した」といった事情がない限り、たいてい売却金額は取得費用より安くなります。
そのため取得費用がわからないと、払わなくていいはずの譲渡取得税を払うことになります。
「取得費用がわかる書類」は「売買契約書」や「領収書」ですが、例外的に以下のような書類でも、確定申告書に「申述書」とともに添付すれば認められることも。
- 購入代金がわかる通帳
- ローン返済口座の通帳
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書・ローンの償還表
- 購入当時の不動産価格が記載されているパンフレット
空き家を売却するときには、取得費用がわかる書類を見つけましょう。
「今後実家を相続する予定があるけど、空き家になりそうだから売却したいな」と考えている人は、親御さんに「売買契約書の保管場所」を聞いておいてください。
自治体に空き家解体関連の補助金があるか確認する
空き家を解体し更地にしてから売る場合は、自治体に「空き家解体関連の補助金」があるか確認しましょう。
「危険な空き家を減らすこと」などを目的に、空き家を解体する人に対して補助金を出している自治体も多いからですね。
例えば東京都杉並区には、以下のような「老朽危険空家除却費用の助成制度」があります。
対象地域 | 区内全域 |
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助成対象になる空き家 | 老朽化して危険な空き家(特定空家等、特定空家等に準じる建築物) |
助成率 | 工事費の80% |
限度額 | 150万円 |
補助金の額や補助金を受ける方法は、自治体によって異なります。
空き家の解体を考えている方は、自治体の制度をチェックしてみましょう。
解体・リフォームしないで売却する
解体・リフォームしないで売却するのも、コストをかけない方法です。
単純に、解体やリフォームの費用を払わなくてよくなるからですね。
「古い家でも、そのまま住みたい」「自分でリフォームするから、内装はボロボロでもいい」という買い手もいます。
解体やリフォームをしないことで、早く売却活動を始められるのもメリットです。
売却に費用をかけたくないなら、「解体・リフォームせずに売却する方法」を探ってみましょう。
買取業者に直接売る場合は、解体・リフォームせずに売却できます。
家財を自分で処分する
家財を自分で処分するのも、売却費用を抑える方法です。
家財の処分を業者に依頼すると、費用がかかってしまうからですね。
「カーテン」「小型の家電」「衣類」など、「家庭ゴミ」「回収資源」として出せるものは自分で処分しておけば、費用を節約できます。
まだ使えそうなものは、リサイクルショップやフリマアプリで売ったり、掲示板アプリなどで譲ったりするのもいいですね。
大型の家具・家電を引き取りに来てくれるリサイクルショップもあります。
大型の不燃ごみは、自分で自治体の環境センター・処分場に持ち込むと安く処分できることもありますので、調べてみましょう。
空き家の売却がおすすめな理由
空き家の売却をおすすめする理由を紹介します。
- 空き家を維持するコストがかからなくなる
- まとまった現金を得られる
- 事故・事件に巻き込まれるリスクを減らせる
空き家を維持するコストがかからなくなる
空き家売却の大きなメリットは「空き家を維持するコストがかからなくなること」です。
空き家を売ってしまえば、「固定資産税・都市計画税」「維持管理のコスト」がかからなくなるからですね。
人が住んでいなくても税金はかかりますし、劣化を遅らせるためには定期的なメンテナンスが必要です。
「費用・労力面で空き家の維持が負担になっている」という場合は、空き家を売るメリットは大きいといえます。
また空き家を放置していると、ランニングコストのほかに突発的な費用が発生することも。
例えば「空き家が倒壊して近隣住民に被害を与えた場合の損害賠償」「自治体から『特定空家等』に指定され、強制的に解体されてしまった場合の費用」が発生するかもしれません。
住む予定がない空き家については、売却を考えてみましょう。
まとまった現金を得られる
空き家を売ると、まとまった現金が手に入ります。
家を売却する場合、契約時に手付金を受け取り、建物・土地を引き渡すときに残金を一括で受け取れるからです。
売却金額は物件によって異なりますが、数百万円~数千万円になることもあります。
現金が手に入れば「教育資金にする」「新しいマイホームの費用にあてる」など、さまざまな使い道が考えられます。
「家よりも現金がほしい」という場合は、空き家の売却を考えてみましょう。
事故・事件に巻き込まれるリスクを減らせる
空き家を売却することで、事件・事故に巻き込まれるリスクを減らせます。
というのも、空き家は「放火」「不法侵入・不法投棄」「住み着き」の被害にあうリスクが高いのです。
実際「しばらく帰っていなかった実家(空き家)を見に行ったら、何者かが生活していた形跡を発見した」という声を聞くことがあります。
「管理しきれない空き家が引き起こすトラブル」を回避するためにも、「住む予定のない空き家」「自分では活用できない空き家」は売却するのがおすすめです。
空き家を売却する際に押さえておきたいポイント
空き家を売却する際に押さえておきたいポイントを紹介します。
- 自己判断で解体やリフォームをしない
- ホームインスペクションで空き家の状態を確認する
- 所有者の名義を確認する
自己判断で解体やリフォームをしない
空き家を売却する際、「古い家なら解体したほう売れやすい」「リフォームして室内をきれいにしたほうが、買い手がつきやすくなる」と考えるのが一般的です。
ただし自己判断で解体やリフォームをするのは避けましょう。
空き家の状態やエリアの事情によっては、解体やリフォームしなくても買い手がつくからです。
またリフォーム内容が買い手(ターゲット)のニーズに合っていない場合は、リフォームしたことで買い手が売れにくくなってしまう可能性もあります。
最近では「古い家を自分でリフォーム(DIY)して住みたい」という希望をもつ人もいます。
買取業者を利用する際も、買取業者が活用方法に合わせてリフォーム・解体するため、売却前にリフォームしておく必要はありません。
リフォーム費用・解体費用をかけずに売却できるほうがいいですよね。
「空き家を売却するにあたり解体・リフォームするか」は、不動産業者などに相談して判断しましょう
ホームインスペクションで空き家の状態を確認する
空き家を売る前には、ホームインスペクションで空き家の状態を確認しておきましょう。
売却後に「シロアリ」「設備の故障」「外壁のひび割れ」などの瑕疵が見つかった場合、買主から修繕費用を請求される可能性があるからです。
契約時に明らかになっていなかった瑕疵(不具合)があった場合、「故意かどうか」「売主が瑕疵を知っていたか」に関わらず、売主に責任がかかってきます(契約不適合責任)。
そのため売却後のトラブルを避けたいなら、ホームインスペクションでチェックしておく必要があります。
リフォーム・修繕してから売る場合も、ホームインスペクションを受けておくことで修繕の優先順位を決めやすくなるでしょう。
ただし買取業者を利用する場合は、一般的に売主の瑕疵担保責任は免責されるため、ホームインスペクションなどは不要です。
そのため「売却後のトラブルを避けたい」「ホームインスペクションにも費用がかかるので、わざわざ受けたくない」という場合は買取業者に直接売るのがおすすめです。
所有者の名義を確認する
空き家を売る前には、所有者の名義を確認しておくことも大切です。
空き家の売却は、所有者しかできないからですね。
また家の所有者が複数いる(共有名義)場合、空き家・土地を丸ごと売却するためには全員の同意が必要です。
そのため「自分の名義になっているのか」「自分の他に所有者がいるのか」を確認しておくことが大切なのですね。
名義を確認できる書類が手元にない場合は、法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得すれば確認できます。
「相続した家の名義変更ができていない」「自分以外の所有者がいるかもしれない」という方は、まずは「名義の確認」「名義変更の手続き」をしておきましょう。
まとめ
空き家を売却する方法としては「仲介業者」「空き家バンク」「買取業者」があります。
「時間がかかってもいいので高く売りたい」という場合は、仲介業者を利用するのがおすすめです。
一方「条件が悪く売れそうにない空き家である」「早く売りたい」という場合は、買取業者が適しています。
「相談だけなら無料」という不動産会社や買取業者も多数あります。
空き家の売却に悩んでいる方は、信頼できる不動産会社や買取業者に相談してみてください。